الزام به تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵؛ مستأجر چه زمانی میتواند تمدید یکساله بخواهد؟
در سال ۱۴۰۵، مصوبه جدیدی درباره تمدید قراردادهای اجاره مسکن، حقوق مهمی برای مستأجران ایجاد کرده است. طبق این مصوبه(الزام به تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵)
قراردادهای اجاره مسکونی که مدت آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ تمام میشود، با درخواست مستأجر میتوانند یک سال دیگر ادامه پیدا کنند.
این حکم البته شرایط و استثناهایی دارد و مالک در همه موارد الزاماً نمیتواند از تخلیه ملک جلوگیری کند. بنابراین، اگر قرارداد اجاره شما در سال ۱۴۰۵ به پایان میرسد، باید شرایط مصوبه را دقیق بررسی کنید.
مصوبه تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵ چیست؟
مصوبه جدید، قراردادهای اجاره املاک مسکونی را که مدت آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود، در صورت درخواست مستأجر، برای یک سال دیگر تمدید میکند.
در این تمدید، افزایش مجموع اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به قرارداد نمیتواند از ۲۵ درصد بیشتر شود.
بنابراین، مستأجر برای استفاده از این حمایت باید درخواست تمدید خود را مطرح کند. برخلاف برداشت برخی افراد، قرارداد بدون درخواست مستأجر به شکل مطلق و خودکار تمدید نمیشود.
چه قراردادهایی مشمول تمدید یکساله میشوند؟
برای اینکه مستأجر بتواند از این حکم استفاده کند، چند شرط اهمیت دارد:
۱. ملک باید مسکونی باشد
مصوبه درباره املاک مسکونی صحبت میکند. بنابراین، نمیتوان حکم آن را بدون بررسی به قراردادهای تجاری و سایر املاک تعمیم داد.
۲. موعد قرارداد باید در بازه تعیینشده قرار بگیرد
مدت قرارداد باید از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان برسد.
مصوبه در تیرماه ۱۴۰۵ ابلاغ شد و برای قراردادهایی که در بازه مقرر به پایان میرسند، امکان تمدید یکساله را پیشبینی کرد.
۳. مستأجر باید تمدید قرارداد را بخواهد
مستأجر باید اراده خود را برای ادامه قرارداد اعلام کند. بنابراین بهتر است مستأجر پیش از پایان قرارداد، درخواست خود را به شکل قابل اثبات مطرح کند.
۴. مستأجر باید تعهدات قراردادی خود را رعایت کرده باشد
پرداخت اجارهبها، پرداخت شارژ و انجام سایر تعهدات قراردادی اهمیت دارد. اگر مستأجر در دوره قبل تعهدات خود را انجام نداده باشد و این رفتار ضرر قابل ملاحظهای به موجر وارد کرده باشد، دادگاه میتواند موضوع را بررسی کند.
سقف افزایش اجارهبها در تمدید سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
یکی از مهمترین بخشهای مصوبه، تعیین سقف ۲۵ درصد برای افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به قرارداد است.
به زبان ساده، اگر طرفین مشمول مصوبه باشند، موجر نمیتواند صرفاً به دلیل تمدید یکساله، افزایش بیشتر از سقف مقرر را مطالبه کند.
برای مثال، اگر مبلغ اجاره و ودیعه قرارداد سال قبل مشخص باشد، افزایش آن در تمدید مشمول سقف تعیینشده در مصوبه خواهد بود.
البته باید توجه داشت که مقررات مربوط به سقف استانی اجارهبها موضوعی جدا از این مصوبه محسوب میشود و نباید این دو مقررات را با یکدیگر اشتباه گرفت.
آیا موجر در سال ۱۴۰۵ در هیچ شرایطی نمیتواند تخلیه بخواهد؟
خیر.
مصوبه برای مالک نیز استثناهایی در نظر گرفته است. بنابراین، مستأجر نمیتواند صرفاً با استناد به تمدید یکساله، در هر شرایطی ادامه تصرف خود را تضمین کند.
مهمترین استثناها عبارتاند از:
تخریب و بازسازی ملک
اگر مالک برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، مجوز مربوط را از مرجع قانونی دریافت کرده باشد، مصوبه حمایت از تمدید قرارداد شامل این مورد نمیشود.
فروش قطعی و رسمی ملک
اگر ملک در مدت تمدید قرارداد به شکل قطعی و رسمی منتقل شده باشد، حکم خاص مصوبه درباره تخلیه اجرا میشود.
در این حالت، مستأجر باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی، در صورت انقضای مدت اجاره، ملک را تخلیه و تحویل دهد.
نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او
اگر موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی به ملک نیاز داشته باشند و مرجع قضایی صالح این نیاز را احراز کند، موجر میتواند از استثنای مصوبه استفاده کند.
صرف ادعای نیاز شخصی، بهتنهایی کافی نیست و مرجع قضایی باید موضوع را بررسی کند.
تخلف مهم مستأجر از تعهدات
اگر مستأجر در دوره قبل اجارهبها، شارژ یا سایر تعهدات خود را بهموقع انجام نداده باشد و این رفتار ضرر قابل ملاحظهای برای موجر ایجاد کرده باشد، دادگاه میتواند موضوع را بررسی کند و در صورت احراز شرایط، حکم مصوبه را درباره آن قرارداد اجرا نکند.
اگر موجر درخواست تخلیه بدهد، مستأجر چه کار کند؟
اگر قرارداد شما شرایط مصوبه را دارد و شما قصد تمدید دارید، بهتر است موضوع را فقط به گفتوگوی شفاهی محدود نکنید.
درخواست تمدید را به شکل قابل اثبات مطرح کنید و مدارک مربوط به پرداخت اجارهبها، ودیعه، شارژ و سایر تعهدات خود را نگه دارید.
اگر موجر با وجود وجود شرایط قانونی، درخواست تخلیه را مطرح کند، مستأجر میتواند در مرجع قضایی صالح از حقوق خود دفاع کند.
مصوبه صراحتاً مقرر کرده است که مراجع قضایی در موارد مشمول مصوبه، صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره، دستور تخلیه را به درخواست موجر صادر نکنند. همچنین دعاوی و شکایتهای مرتبط با این مصوبه در مراجع قضایی صالح رسیدگی میشوند و مصوبه بر رسیدگی خارج از نوبت تأکید کرده است.
آیا مستأجر باید قرارداد جدید امضا کند؟
اصل حمایت مصوبه، تمدید یکساله قرارداد در شرایط مقرر است. با این حال، در عمل بهتر است طرفین شرایط جدید اجاره، مبلغ اجاره و ودیعه و سایر توافقها را به شکل روشن و قابل اثبات تنظیم کنند.
این کار از اختلافات بعدی درباره مبلغ اجاره، تاریخ تمدید، پرداختها و تعهدات طرفین جلوگیری میکند.
مستأجر نیز بهتر است قبل از امضای هر توافق جدید، مفاد آن را با قرارداد قبلی و شرایط مصوبه مقایسه کند.
یک نکته مهم درباره عبارت «تمدید خودکار»
عبارت «تمدید خودکار قرارداد اجاره» در خبرها زیاد دیده میشود؛ اما متن مصوبه یک نکته مهم دارد: تمدید با تقاضای مستأجر انجام میشود.
بنابراین، اگر مستأجر قصد استفاده از این حمایت را دارد، نباید صرفاً منتظر بماند تا قرارداد بدون هیچ اقدامی ادامه پیدا کند.
بهتر است مستأجر درخواست تمدید خود را به شکل روشن و قابل اثبات اعلام کند و مدارک مربوط به اجرای تعهدات خود را نیز نگه دارد.
اگر موجر و مستأجر درباره تمدید اختلاف داشته باشند چه میشود؟
اگر اختلافی درباره شمول مصوبه، مبلغ افزایش اجاره، نیاز شخصی مالک، فروش ملک، تخلف مستأجر یا سایر شرایط ایجاد شود، مرجع قضایی صالح موضوع را بررسی میکند.
به همین دلیل، مستأجر باید قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت، پیامها و مکاتبات مربوط به تمدید و سایر مدارک مرتبط را حفظ کند.
موجر نیز باید مدارک مربوط به ادعای خود، مانند مدارک فروش، مجوز تخریب و بازسازی یا دلایل مربوط به نیاز شخصی را ارائه کند.
جمعبندی
مصوبه اجاره سال ۱۴۰۵ حمایت قابل توجهی از مستأجران ایجاد کرده است. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر و وجود شرایط قانونی، برای یک سال تمدید میشوند.
سقف افزایش اجارهبها و قرضالحسنه در این تمدید حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
با این حال، این حمایت مطلق نیست. تخریب و بازسازی با مجوز، فروش قطعی و رسمی ملک، احراز نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او و برخی تخلفهای مهم مستأجر میتواند قرارداد را از شمول حکم خارج کند.
بنابراین اگر قرارداد اجاره شما در سال ۱۴۰۵ به پایان میرسد، ابتدا باید تاریخ قرارداد، نوع ملک، نحوه پرداخت اجاره، وضعیت تعهدات طرفین و شرایط موجر و مستأجر را بررسی کنید. در صورت اختلاف نیز میتوانید موضوع را از مرجع قضایی صالح پیگیری کنید.
این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ اعتبار دارد.
پرسشهای متداول
آیا قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵ خودکار تمدید میشود؟ خیر؛ مصوبه تمدید را در صورت درخواست مستأجر پیشبینی کرده است.
سقف افزایش اجاره در تمدید سال ۱۴۰۵ چقدر است؟ طبق مصوبه، افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به قرارداد در تمدید مشمول سقف ۲۵ درصد است.
آیا موجر در صورت نیاز شخصی میتواند تخلیه بگیرد؟ در صورت احراز نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او توسط مرجع قضایی صالح، این مورد از استثناهای مصوبه محسوب میشود.
وقتی که مالک قصد تخریب و بازسازی داشته باشد چه میشود؟ >>>>>>>اگر مالک مجوز قانونی تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی را دریافت کرده باشد، این مورد از شمول حمایت تمدید خارج میشود.
اگر مستأجر اجارهبها را پرداخت نکرده باشد چه میشود؟ در صورتی که تخلف مستأجر از تعهدات و ایجاد ضرر قابل ملاحظه برای موجر در مرجع قضایی احراز شود، استثنای مقرر در مصوبه میتواند درباره قرارداد اجرا شود.
مقالات مرتبط
اگر درباره تمدید قرارداد اجاره، حقوق موجر و مستأجر، فسخ قرارداد یا پرداخت اجارهبها سؤال دارید، مقالات زیر میتوانند اطلاعات بیشتری در اختیار شما قرار دهند:
🏠 ابطال قرارداد اجاره صوری
اگر قرارداد اجاره فقط روی کاغذ تنظیم شده باشد و طرفین قصد واقعی برای ایجاد رابطه استیجاری نداشته باشند، موضوع صوری بودن قرارداد اجاره مطرح میشود. در این مقاله با دلایل اثبات صوری بودن قرارداد، مدارک مورد نیاز و نحوه طرح دعوا آشنا میشوید.
⚖️ ابطال یا فسخ اجاره به دلیل استفاده غیرمجاز از ملک
اگر مستأجر برخلاف مفاد قرارداد از ملک استفاده کند، مثلاً ملک مسکونی را بدون اجازه مالک برای فعالیت دیگری به کار ببرد، ممکن است موجر بتواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند. این مقاله شرایط استفاده غیرمجاز از ملک و اقدامات قانونی موجر را بررسی میکند.
پرداخت نکردن اجارهبها یکی از مهمترین اختلافات میان موجر و مستأجر است. اگر مستأجر اجارهبهای خود را پرداخت نکند، مالک میتواند با استفاده از روشهای قانونی برای مطالبه اجارههای معوق اقدام کند. در این مقاله مراحل پیگیری قانونی و مدارک مورد نیاز توضیح داده شده است.
