در ماده ۸۰۸ قانون مدنی برای حفظ مالکیت مالک و جلوگیری از ضرر و زیان وی حق شفعه آمده است.

متن ماده ۸۰۸ قانون مدنی

 « هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه(سهم) مبیعه را تملک کند.»       ( در رابطه با بیع بیشتر بدانید.)

 این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

بنابراین طبق ماده ۸۰۸ اعمال این حق مشروط به قیود زیر است.

 شفعه صرفاً در اموال غیرمنقول قابل اعمال است .
مال غیر منقول طبق تعریف ماده ۱۲ قانون مدنی مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود. اعم از اینکه این استقرار ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان باشد .به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن باشد.
با توجه به تعریف ماده ۸۰۸ و ۱۲ قانون مدنی حق شفعه فقط در اموال غیرمنقول ذاتی وجود دارد و در دیگر اموال که به واسطه عمل انسان غیر منقول شده است وجود ندارد .
به عنوان مثال بنا و درخت به واسطه عمل انسان در زمره اموال غیرمنقول  است. بنابراین مشمول حق شفعه نیست. مگر اینکه بنا و درخت به همراه زمین فروخته شود. به این مطلب در ماده  ۱۳ قانون مدنی اشاره شده است.

مال باید قابل تقسیم باشد

منظور این است که مال غیرمنقول (ملک) بنابر تشخیص مرجع قانونی آن اداره ثبت قابل( تقسیم /افراز) باشد.
عدم امکان قابلیت تقسیم ملک به دلایل مختلفی از قبیل ضرر و زیان وارده به ملک و کاهش ارزش سهم شرکا یا به دلایل منافع عمومی است.
نکته حائز اهمیت این است که این حق شفعه به دلیل تعهدات قراردادی طرفین مبنی بر عدم تقسیم و افراز قابل اسقاط نیست. چرا که نظر قانونگذار بالاتر و غیر قابل اغماض است.

مال موضوع حق باید مشاع باشد.

ملک موضوع این حق باید بین دو نفر به صورت مشاع باشد. یعنی دو نفر به صورت شراکتی مالک ملک باشند. به عبارت دیگر این دو نفر در جزءجزء مال شریک باشند. به طوری که نتوان مالکیت آنها را از یکدیگر تفکیک نمود.

 اگرچه ممکن است در شرایطی تعداد مالکین از دو نفر بیشتر گردد .مثلا زمانی  که یکی از مالکین فوت نماید و مالکیت قهرا به وراث منتقل گردد.اگر در زمان حیات مالک اولیه این حق ایجاد شده باشد. این حق مطابق ماده ۸۲۳  قانون مدنی به وراث او منتقل می‌شود.

شرکای مال موضوع حق باید دو نفر باشند.

شرط ایجاد حق شفعه همانطور که بالاتر مورد اشاره قرار گرفت این است که تعداد مالکین دو نفر باشند. در این حالت اگر یک نفر سهم خود را بفروشد حق شفعه برای شریک دوم ایجاد می‌شود. بنابر تصریح قانون این حق در قالب ارث به وراث می‌رسد.
مال باید صرفاً در قالب عقد بیع( فروش) به شخص ثالث واگذار گردد.
 در ماده ۸۰۸ آمده است که این حق صرفاً با عقد بیع ایجاد می‌شود.اگر نقل و انتقال از طریق عقد هبه و صلح و غیر انجام شده باشد. به هیچ عنوان حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

ویژگی‌ها

• فوری است یعنی لازم است تا شریک حق خود یعنی اخذ به شفعه را فورا اعمال کند. چرا که عدم اعمال آن در مدت زمان متعارف به منزله اسقاط حق شفعه می‌باشد.
• به ارث می رسد.
• قابل اسقاط است.

شیوه اعمال 

زمانی که یکی از مالکین سهم خود را به ثالثی می‌فروشد. برای شریک دوم حق شفعه ایجاد می‌شود. در این حالت شریک دوم ( شفیع ) می‌تواند مبلغ ثمن را به خریدار ثالث پرداخت کند و سهم شریک خود را تملک کند. در صورت بروز اختلاف در خصوص ایجاد حق شفعه شفیع می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی حق خود را اعمال کند.