سرقفلی

سرقفلی چیست؟

 سرقفلی در قانون سال 1376آمده و در واقع همان حق  کسب و پیشه و تجارت مصرح در قانون ۱۳۵۶ است.این دو تفاوت هایی با هم دارند و هیچ ارتباطی به نوع کسب و کار ندارد .این حق  به دلیل موقعیت ویژه یک ملک یا قرارگیری در مکانی خاص ایجاد میشود و از ابتدای قرارداد اجاره وجود دارد . 
ارتباط سرقفلی با محل وقوع ملک
 در واقع آن برتری ویژه مکانی است که در قالب سرقفلی از مستاجر دریافت می شود. لازم است در قرارداد اجاره به این مورد اشاره و توافقات آن درج شود وگرنه مستاجر نمی‌تواند آن را مطالبه نماید. 

 حتماً بایستی در مورد اجاره توافقی بین مالک و مستاجر وجود داشته باشد. بنابراین سرقفلی به هیچ عنوان به صورت خود به خودی تمدید نمی‌شود. اما اگر مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت شود. حتماً در موقع تخلیه باید مالک این مبلغ را به مستاجر پرداخت نماید.

 

 تفاوت های بین حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی کدامند؟

  • حق کسب و پیشه همزمان با انعقاد اجاره به وجود می‌آید و از قبل وجود نداشته است.اما در سرقفلی قبل از انعقاد اجاره این حق وجود دارد.
  •  حق کسب و پیشه  برای مستاجر ایجاد می شود و می تواند این حق را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نماید. اما در سرقفلی چنین مفهومی وجود ندارد و نیازی به سند رسمی انتقال نیست و با سند عادی هم منتقل میشود.

  • ارتباط این دو حق با محل و شخصیت کاسب

 حق کسب و پیشه برای شخص کاسب ایجاد می‌شود. اما سرقفلی وابسته به محل است و در واقع استعداد و امتیاز خاص محل است که سرقفلی را می سازد نه شخص کاسب.

  درحق  کسب و پیشه و تجارت چون متعلق به شخص کاسب است. قانونگذار برای حفظ حقوق کاسب از طریق کارشناسی مقدار آن را تعیین می‌کند . اما سرقفلی مبلغ تقریباً ثابتی است که عرفی هم هست واصولا موجرآن را تعیین می کند.

حق کسب و پیشه و تجارت

آنچه در قانون سال ۱۳۵۶ آمده است تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت است که در آن مالک نمی‌تواند به راحتی تخلیه مستاجر را بخواهد و مستاجر تا زمانی که مایل باشد می تواند ادامه کار دهد.

 سوال این است که تمدید خودکار تا چه زمانی ادامه می یابد و تحت چه شرایطی مالک می‌تواند درخواست تخلیه نماید؟

 مالک در شرایط زیر میتواند ملک را تخلیه کند.

  •  اگر ملک قدیمی و در حال تخریب باشد مالک می‌تواند جهت تخریب ملک و نو سازی آن درخواست تخلیه ملک را بنماید.
  •   اگر مالک جهت سکونت خود یا بستگانش نیازمند باشد می تواند درخواست تخلیه ملک خود را بنماید.
  • اگر مالک جهت نیاز شغلی به آن ملک احتیاج داشته باشد میتواند تخلیه ملک را بخواهد.
 آیا با توجه به قانون سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه و تجارت حتما باید در  قرارداد اجاره قید شود ؟

با توجه به مفاد قانون سال ۱۳۵۶ نیاز به وجود چنین حقی نیامده است.و هم اینکه قرارداد در محدوده زمانی قبل از ۱۳۷۶ باشد.قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ وحق کسب و پیشه و تجارت میشود.

تخریب بناهای فرسوده توسط شهرداری و تکلیف حق کسب و پیشه

مطابق بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ، شهرداریها موظف به رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته هستند. لذا در تبصره همین بند شهرداری موظف است تا پس از کسب نظر مامور فنی خود به مالکین یا صاحبان اماکن یا صاحبان ادوات منصوب ، ابلاغ مهلت داری بدهد تا آنها نسبت به رفع خطر اقدام کنند.
 تکلیف شهرداری 
   اگر دستور شهرداری در مهلت معین به موقع اجرا گذاشته نشود. شهرداری راسا با مراقبت مامورین خود نسبت به رفع خطر اقدام می‌نماید .مطابق قانون هزینه آن را به اضافه ۱۵ درصد خسارت از مالک دریافت خواهد نمود .این مقررات شامل تمام اماکن عمومی که محل رفت و آمد و مراجع عمومی است می باشد. بنابراین یکی از مصادیق رفع خطر اماکن ریزش بناهای فرسوده است که در آن مالک نسبت به تخریب بنا اقدامی نمی‌کند.

 اما در خصوص سرقفلی ملک  با توجه به رای اصراری شماره 1377-6  هیئت عمومی حقوقی  دیوان عالی کشور و اصل استصحاب میتوان  استدلال  نمود که اولویت مستاجر در استفاده از عین مستاجره از بین نمی رود.

سوالات متداول 
سوال : تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت چیست ؟
 آنچه در قانون قبل از سال ۱۳۷۶ آمده است حق کسب و پیشه و تجارت است که در عرف سرقفلی هم می‌گویند اما از سال ۱۳۷۶ به بعد کلمه سرقفلی وارد قانون شده است .
سوال : آیا سند سرقفلی عادی هم وجود دارد یا حتماً باید سند رسمی باشد ؟
 در گذشته ، در عرف موجود بازار ، تجار و بازرگانان سرقفلی خود را به صورت عادی یا  شفاهی هم منعقد می نمودند ، اما امروزه اغلب موارد از طریق تنظیم سند رسمی این کار انجام می شود .
سوال : من صاحب سرقفلی مغازه هستم که از پدرم به ارث رسیده است می‌خواهم آن را منتقل نمایند می توانم به صورت عادی منتقل کنم ،  یا حتماً باید سند رسمی تنظیم کنم ؟ 
جواب :  حتماً باید سند رسمی، جهت  انتقال سرقفلی تنظیم شود .
 سوال :  یکی از بستگان حق انتقال سرقفلی را ندارد و می خواهد آن را منتقل کند ، آیا مشکل ایجاد می شود؟
  قطعاً دچار مشکل می شود .
 لطفاً واضح تر توضیح بدهید ؟ 
در صورتی که حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و آن را منتقل به غیر نماید فقط مشمول  دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت با قیمت روز می شود .
سوال :  یک سند سرقفلی دارم که در آن هیچ توضیحی در مورد حق انتقال نوشته نشده است آیا با این شرایط من حق انتقال دارم ؟ 
خیر 
لطفاً دقیق تر راهنمایی بفرمایید ؟
در صورتی که حق انتقال در سند نوشته نشده باشد ،  و در واقع از نظر حقوقی ( سکوت اختیار شده باشد) به این معنی است که شما  حق  انتقال به غیر را ندارید و در صورت انتقال به غیر متخلف محسوب می شوید . 
سوال : من دارای سرقفلی مغازه هستم و به دلایل شخصی نمی توانم خودم ادامه کار بدهم می خواهم آن را به دیگری منتقل کنم ولی مالک هم  رضایت ندارد چه کار باید انجام بدهم ؟
باید از طریق دادگاه اقدام لازم را انجام دهید .
آیا می توانم به شخص دیگری وکالت در استفاده از سرقفلی بدهم ؟ 
خیر 
صاحب حق سرقفلی هستم و می خواهم از طریق دادگاه حق انتقال به غیر را بگیرم ولی دسترسی به مالک ندارم و نمی‌دانم که مالک کجاست ؟ چه اقداماتی باید انجام دهم ؟  باید اعلام مجهول مکانی برای مالک انجام دهید .
سوال : آیا انتقال حق سرقفلی از طریق سهم الارث انتقال به غیر محسوب می‌شود ؟
 خیر 
پس چرا مالک ادعای تخلیه نموده است ؟
این ادعا مردود است به شرطی که سرقفلی از طریق ارث مشخص شده باشد اما اگر وصیت به نفع کسی شده باشد و از وراث نباشد نمی تواند دارای حق سرقفلی باشد .
 
 
 
 
 

نمونه دادخواست تخلیه به علت لزوم نوسازی ملک مورد اجاره

مشاوره حقوقی توسط تیم وکلای پایه یک دادگستری

 

09133232682 تهران
برچسب ها : ,

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *