دعوای ملکی یکی از پیچیده‌ترین و رایج‌ترین انواع اختلافات حقوقی در ایران محسوب می‌شوند. این دعاوی شامل مجموعه‌ای از اختلافات مرتبط با حق مالکیت، تصرف قانونی، غصب ملک، و مسائل مربوط به ملک مشاع هستند 
.
دلایل اصلی بروز دعاوی ملکی
یکی از مهم‌ترین عوامل شکل‌گیری دعوای ملکی، تنظیم نادرست قرارداد بیع یا سایر قراردادهای مرتبط با املاک است. استفاده از سند عادی به‌جای سند رسمی، عدم تعیین دقیق مشخصات طرفین، نبود ضمانت اجرایی برای تعهدات، و عدم اشاره به شرایط فسخ، همگی می‌توانند زمینه‌ساز اختلافات جدی شوند. در مواردی نیز، وجود تعارض اسناد یا قراردادهای شفاهی بدون مستند قانونی، اثبات حقوق طرفین را در دادگاه دشوار می‌سازد.
سند مالکیت؛ ستون فقرات دعاوی ملکی
بررسی اعتبار سند مالکیت پیش از هرگونه معامله یا اقدام حقوقی، امری حیاتی است. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، بررسی وضعیت بازداشت ملک یا وجود وثیقه ملکی، و تطابق سند با موقعیت واقعی ملک از جمله اقداماتی است که باید با دقت انجام شود. همچنین نوع سند – اعم از سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای – باید دارای اعتبار قانونی و قابلیت استناد در مراجع قضایی صالح باشد.
اختلافات در املاک مشاع و افراز
در مواردی که چند مالک در یک ملک شریک هستند، اختلافات بر سر افراز قضایی یا تفکیک ثبتی ملک مشاع بسیار رایج است. در چنین شرایطی، اگر توافقی میان شرکا حاصل نشود، دادگاه با بررسی شرایط قانونی، اقدام به صدور حکم افراز یا فروش ملک خواهد کرد. این فرآیند نیازمند بررسی دقیق مدارک و رعایت حقوق تمامی شرکا است.
تصرف عدوانی و دعوی خلع ید
یکی دیگر از دعاوی رایج در حوزه املاک، تصرف عدوانی است؛ زمانی که فردی بدون مجوز قانونی، ملکی را در اختیار می‌گیرد. در چنین مواردی، مالک می‌تواند با طرح دعوی خلع ید، خواستار بازپس‌گیری ملک خود شود. اثبات تصرف غیرقانونی، ارائه مدارک مالکیت معتبر، و بررسی سابقه تصرف از جمله مراحل مهم در این نوع دعواست.
نقش وکیل در حل دعاوی ملکی
در مواجهه با دعاوی ملکی، بهره‌گیری از تخصص و تجربه وکیل یا مشاور حقوقی می‌تواند مسیر حل اختلاف را به‌طور چشمگیری تسهیل کند. وکلا با بررسی دقیق مدارک، تحلیل ارکان قانونی دعوا، و استفاده از تجربیات مشابه، می‌توانند بهترین راهکار را پیشنهاد دهند. در بسیاری از موارد، یک مشاوره حقوقی ساده می‌تواند از ورود به فرآیندهای پرهزینه و زمان‌بر دادرسی جلوگیری کند.
میانجیگری؛ راهکاری مؤثر پیش از دادگاه
پیش از آن‌که اختلافات ملکی به دادگاه کشیده شود، تلاش برای حل دوستانه موضوع از طریق میانجیگری و مذاکره توصیه می‌شود. این روش نه‌تنها از کشمکش‌های طولانی‌مدت جلوگیری می‌کند، بلکه در بسیاری از موارد منجر به توافقی سریع‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر خواهد شد. وکلا می‌توانند نقش مؤثری در مدیریت جلسات میانجیگری ایفا کرده و با ارائه راهکارهای حقوقی، طرفین را به توافق نزدیک کنند.
نکات حقوقی در قراردادهای ملکی
در تنظیم قراردادهای ملکی، توجه به مفاهیمی مانند حق ارتفاق، شرایط پرداخت، نحوه فسخ، و ضمانت اجرای تعهدات ضروری است. همچنین در برخی موارد، وجود حق شفعه برای شریک یا وارث می‌تواند مانع از انتقال قانونی ملک شود. بنابراین، تنظیم قرارداد باید با نظارت وکیل متخصص انجام شود تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری شود.
نتیجه‌گیری
دعوای ملکی، اگرچه ممکن است در ابتدا ساده به نظر برسد، اما در عمل می‌تواند به یکی از پیچیده‌ترین و پرهزینه‌ترین دعاوی حقوقی تبدیل شود. آگاهی از قوانین، دقت در تنظیم قراردادها، اعتبارسنجی اسناد، و بهره‌گیری از مشاوره حقوقی، همگی عواملی هستند که می‌توانند از بروز چنین اختلافاتی جلوگیری کنند. در نهایت، سرمایه‌گذاری در حوزه املاک زمانی امن خواهد بود که با دانش حقوقی و همراهی متخصصان انجام شود.
