تجدید بنا

امروزه با تغییر شیوه سکونت در شهر ها معمولاً افراد در آپارتمان ها در کنار یکدیگر زندگی می کنند. و به این ترتیب از مزایای آپارتمان نشینی که همان کاهش هزینه هاست استفاده می کنند.اما در بلند مدت و با گذر زمان عدم تجدید بنا و فرسودگی ساختمانها باعث تحمیل هزینه های زیاد و غیر قابل تحملی به ساکنین می گردد.

راهکار قانون تملک آپارتمانها

 قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343این شرایط را پیش بینی، و راهکار تجدید بنا را برای آن اندیشیده است. در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها نحوه تجدید بنا و جلوگیری از عواقب فرسودگی بیان شده است. از جمله این آثار خطرات جانی و مالی می باشد.

معمولاً ساکنین آپارتمان ها در نحوه اداره ساختمان و نحوه مدیریت آن با یکدیگر اختلاف نظر دارند. بنابراین در خصوص تخریب و تجدید بنا هم همکاری لازم را با یکدیگر ندارند.

 شروط ماده ۱۳ برای نوسازی املاک فرسوده

•  3 نفراز کارشناسان دادگستری باید تایید کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است. و به دلیل فرسودگی کلی بیم خطر مالی و جانی وجود دارد.
• اکثریت مالکان آن موافق تجدید بنا باشند به‌عبارت‌دیگر اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تجدید بنا نباشند.
•  اکثریت مالکان موافق لازم است ابتدا  نظر کارشناس سه نفره را که در آن فرسوده بودن ساختمان تایید شده است را تهیه کنند.
•  و باید دادخواستی بر این مبنا تسلیم دادگاه کنند.

 اقدامات بعد از صدور حکم تجویز تجدید و بازسازی بنا توسط دادگاه

 مالکین موافق باید مسکن استیجاری مناسب را برای مالکین اقلیت فراهم و نسبت به تجدید بنای ساختمان اقدام نمایند.

 اقدامات پس از انجام بازسازی

 مالکین اکثریت باید پس از انجام عملیات تجدید بنا و تعیین سهم هریک از آنها ، هزینه های مربوط به مالک اقلیت را از سهم اموال خودشان  از جمله همان واحد دریافت نمایند.

 عدم توافق در تعیین کارشناسان

 اگر مالکین در تعیین کارشناسان تجدید بنا به توافق نرسیدند با درخواست مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، وزارت مسکن و شهرسازی کارشناسان را انتخاب خواهد کرد.

برای جلوگیری از طولانی شدن فرآیند اداری بهتر است همزمان با دادخواست تجدید بنا دستور تخلیه ملک نیز در دادخواست ذکر گردد تا از طولانی شدن دادرسی و فرآیند اداری آن پیشگیری به عمل آید.

درباره دستور تخلیه بیشتر بدانیم.

نمونه رای دادگاه بدوی

در مورد دعوی خانم س.ر. اصالتاً و به وکالت از خانم س.الف. و آقای ح.الف. خانم ف.الف. و آقای د.م. با وکالت ح.ف. (آقای ح. الف. به موجب لایحه شماره 9202613 تاریخ 7/8/92 وکیل خود را عزل نموده است) به طرفیت 1- خانم ب. ع. 2- خانم م.م. 3- خانم م.م. 4- آقای ع.م. (آقای ع.م. با وکالت خانم ف.ن.)5- خانم م.م. به خواسته صدور حکم مبنی بر تجویز تجدید بنا در ملک پلاک ثبتی 22 و 21/1924 و 6/1924 واقع در بخش 11 تهران با احتساب هزینه دادرسی و حق الوکاله به استناد ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها و الزام خواندگان به پرداخت هزینه های ساخت،

نظر ماهیتی دادگاه

 دادگاه قطع نظر از اینکه وفق ماده 13 قانون موصوف در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر یا ضرر جانی و مالی برود.

 اکثریت مالکین می توانند نسبت به تجدید بنا اقدام نمایند درحالی که مطابق نظریه هیئت کارشناس منتخب دادگاه عمر مفید ساختمان به پایان نرسیده و ساختمان فرسوده نیست و خطر جانی نیز مورد تصریح قرار نگرفته فقط اعلام شده با توجه به قدمت بنا و زمان ساخت این ساختمان با محاسبات و آیین نامه های جدید مربوط به زلزله مطابقت ندارد، صرف نظر از این موضوع با عنایت به اینکه دعوی خانم س.الف. با وکالت خانم س.ر. اقامه شده است.

ایراد شکلی دادگاه

 در صورتی که مطابق وکالت نامه شماره 78621 تاریخ 4/11/1391 اعطایی خانم س.الف. به خانم ر. تنظیمی در سفارت ایران در پاریس، وکیل مذکور حق اقامه دعوی و یا حق تجدید بنا و یا اخذ وکیل و توکیل به غیر ندارد بنابراین دعوی به جهت اخیر مطابق مقررات قانونی اقامه نگردیده است و مردود می باشد و دادگاه به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد آن را صادر می نماید رأی صادرشده ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
ریس شعبه دادگاه عمومی حقوقی تهران